Tavaly májusban, az év első öt hónapjában az olcsóbb ingatlanok voltak a legkeresettebbek a Balatonnál. A járvány és a korlátozások kezdete megrengette az ingatlanapiacot, amely aztán gyorsan magához tért. A pándémia hatása idén is – rendkívül népszerűvé tette a Balatont és ezzel együtt a balatoni nyaralóvásárlást is. Ezzel együtt a tó körüli ingatlanok árai is emelkedtek, méghozzá elképesztően gyors ütemben.

A korábbi elemzésekből látható, hogy Siófok gyakorlatilag már most megtelt és szinte nem is lehet eladó ingatlanhoz jutni a településen. De ettől függetlenül is rengeteg balatoni ingatlant kínálnak a piacon, bőven van miből válogatni, azonban mielőtt vásárolnánk, érdemes leülni és átgondolni néhány fontos tényezőt.

Mit érdemes figyelembe venni a vásárlás előtt? Hasznos tanácsokat mutatunk a felújítással kapcsolatban is, illetve kitérünk arra, hogy mi köze van a balatoni tájképnek és az értékmegőrzésnek a nyaraló felújításához.

Békés Ádám, építész-tervező, a Value4Real alapítója segít eligazodni a balatoni ingatlanvásárlás-és felújítás területén, figyelembe véve a környezeti és települési sajátosságokat.

– Mit vegyünk figyelembe a balatoni nyaraló/ingatlan vásárlása előtt?
– Tegyük fel magunknak a legfontosabb kérdést, azaz hogy milyen céllal vásároljuk az ingatlant.

• Vidéki rezidenciát keresünk, amely a városi lakásunkkal azonos kényelmet biztosít?
• Nyugdíjas korunkra tervezünk egy meghitt házat, ahol visszavonulhatunk?
• Olyan nyaralót szeretnénk, ahol a család a hétvégéket tölti?

Vásárlás előtt gondoljuk át az alábbiakat is:

• Milyen gyakran fogjuk használni?
• Odaköltözünk tavasztól őszig, vagy csupán nyolc-tíz nyári hétvégét töltünk ott?
• Hány fő fogja használni az ingatlant?

Gyakori, hogy még nem ismert, jövőbeli célok kiszolgálására keresnek ingatlant az emberek: majd 20 év múlva visszavonulunk, majd 10 év múlva két gyerekszoba kell, egyszer majd lesz esküvő a családban,

milyen jó lenne itt megrendezni – ezek gyakori érvek a balatoni ingatlanvásárlás kapcsán. Fontos, hogy az aktuális, valós igényeknek megfelelően olyat válasszunk, amely flexibilisen alakítható és bővíthető. Ne feledjük, hogy a ma divatos fenntarthatóság nem a napelemmel, hanem a mértékletességgel és a józan ésszel kezdődik.

Kiemelten fontos a lokáció kérdése is. Ezt úgy tudnám szemléletesen kifejezni, hogy házzal bármit meg lehet csinálni, de odébb tolni igen nehéz.

Érdemes több napszakban meglátogatni helyszínt. Tesztelhetjük a lakóhelyünk és az ingatlan közötti közlekedést is. A Balaton környékén fontos tényező, hogy az ingatlanhoz vezető út a szezon kezdetével akár egy órával is tovább tarthat. Emellett a kiválasztott ingatlan környezetét is csak nagyon korlátozottan tudjuk megváltoztatni.

Fontos a környezet, hogy csend és nyugalom vagy fesztiválfeeling van a ház körül Fotó: shutterstock

– Ha már megvásároltuk, hogyan őrizzük meg/ hogyan növeljük az értékét? Milyen tippek, praktikák, apróbb felújítások vannak, amelyek növelhetik az ingatlan piacképességét?
– Tény, hogy az ingatlanvásárláshoz elengedhetetlen az a bizonyos szikra, amelytől szerelembe esünk a kiszemelt nyaralóval kapcsolatban. Ennek ellenére próbáljunk meg racionálisan gondolkodni. Olyan házat, telket, apartmant vásároljunk, amelynek objektív értékei vannak. Olyanok, amelyeket más piaci szereplők is visszaigazolnak. Ha hitelből vásárlunk, szerencsés esetben a szerződéskötés előtt, az értékbecslésből kiderül a reális érték. Ha saját tőkéből költekezünk, akkor is fontos szempont, hogy az ingatlanunk néhány év múlva újra a piacra kerülhet. Amikor el kell adnunk, ne érezzük úgy, hogy rossz üzletet csináltunk. Ökölszabályként azzal kell számolnunk, hogy a befektetésünk értéke növekedhet, feltételezve, hogy az ingatlan állapotát folyamatosan megőrizzük. A jelenlegi piaci tényezőket figyelembe véve az is lehetséges, hogy bizonyos nyaralóingatlanok ára pár év távlatában csökkenni fog.

Barátkozzunk meg a gondolattal, hogy a nyaralót nem csak megvásárolni, de karbantartani is költséges.

Ha feltételezzük, hogy egy épületet ötven éves élettartamra alkottak meg (vagyis ennyi idő alatt nulla értékre amortizálódik), akkor nagyon egyszerű osztással (jelenérték figyelembevétele nélkül) kiszámolhatjuk, hogy egy 100 m2-es nyaralóépületre – amelynek megépítése mai áron közel ötvenmillió forint – évente átlagosan körülbelül egymillió forintot kell költenünk az állagmegóvás érdekében. Ha nem új ingatlant vásárolunk, akkor várhatóan ez az összeg éves átlagban még magasabb.

Bár a nyaralóingatlan-vásárlás nem matekpélda, a racionális döntéshez mégis segítséget nyújt egy egyszerű excel táblázat. Ebben az objektív paramétereken túl (ár, telek, épület mérete, épület kora, várható felújítás költsége, stb.) a szubjektív szempontokat is pontozzuk és a magunk szájíze szerint figyelembe vesszük azokat a döntésünk megalapozásához.

Majorság a Káli-medencében
Építész: Vincze László
Fotó forrása: epiteszforum.hu

– Milyen tippek, tanácsok lehetnek hasznosak a frissen vásárolt balatoni nyaraló építéséhez/felújításához?
– Az első fontos tényező a beépíthetőség. Tervezőként gyakran tapasztalom, hogy a vevők csak felületesen vannak tisztában a megvásárolt ingatlanra vonatkozó építési szabályokkal. Különösen bonyolult jogszabályi környezettel lehet találkozni, ha a Balaton-Felvidéki Nemzeti Park területét, vagy speciális mezőgazdasági területet érintő ingatlant vásárlunk. Sokan gondolják, hogy a települések külterületein szinte bármilyen nyaraló építhető, de aki a jogszabályokat betartva kívánja megvalósítani a hétvégi házát, találkozik a minimális beépíthető telekméret, a nem beépíthető, vagy csak bizonyos funkciókkal beépíthető telek, a beépítés feltételéül szabott egyéb körülmények fogalmaival. Feltétlenül javaslom, felkészült ingatlanszakember, vagy jogász bevonását a vásárlás előtt. A bonyolult jogszabályrendszert érzékeltetve, az alábbi törvényeket és rendeleteket néztem át idén tavasszal, amikor egy barátomnak adtam tanácsot, a balaton-felvidéki külterületi ingatlan vásárlása előtt:

• település arculati kézikönyve
• település helyi építési szabályzata
• település helyi rendelete a változtatási tilalomról
• építési törvény
• OTÉK (országos településrendezési és építési követelmények)
• 2000. évi CXII. törvény
• 9/2019. (VI. 14.) MvM rendelet

Nyaraló Pusztaszemesen
Terv: V. Marton Rozália és Villányi Norbert
Fotó forrása: epiteszforum.hu

– Mi az, ami jelentősen befolyásolja, hogy mit építhetünk az adott telekre?
– Az építési szabályozás pontos ismerete akkor is fontos, ha éppen nem tervezünk építést, vagy bővítést, mert a megvásárolni kívánt ingatlan jövőbeli értékét ezek a tényezők nagyban befolyásolják. Jó tudni, hogy az olyan munkákhoz, amelyekhez nem kell építési engedély, szükség lehet főépítészeti konzultációra vagy településképi bejelentésre is.

Ha nem szükséges építési engedély, az építési szabályokat akkor is be kell tartani.Ez kizárólag az építtető felelőssége.

Előfordult, hogy déli parti településen vásárolt valaki ingatlant, de kiderült, hogy semmit sem építhet a telekre, mert hiányos a közcsatorna-hálózat. Az adott településen volt egy olyan szabály, hogy meglévő épület, egyszeri alkalommal, maximum 20 nm²el bővíthető, de új épület nem helyezhető el, abban az esetben, ha a területen nincs szennyvíz csatorna hálózat. Ez települési sajátosság.

– Értékmegőrzés a balatoni tájhoz igazodva: hogyan illeszkedhet a nyaraló a balatoni tájhoz, úgy, hogy ne legyen idegen az adott balatoni panorámától és környezettől?
– Konzultáljunk a helyi főépítésszel. Ez sok esetben kötelező, még az egyszerű bejelentéssel építhető, saját lakhatási célt szolgáló épületek esetében is.

Az épület amelyet megvásárolunk vagy felépítünk, természetesen a sajátunk. De egyben az épített környezetünk és a nemzeti vagyon része is, így egy kicsit mindenkié. Ne csak a saját érdekünk legyen a vezérelv, amikor munkához látunk. A környezethez, a település kialakult arculatához való alázatos hozzáállást, a főépítészek támogató hozzáállással fogják honorálni.

A helyhez való illeszkedés legfontosabb eleme az épület elhelyezése a telken, valamint a tömegformálás. Traktusszélesség és mélység, magasság, tetőforma. Ezek olyan paraméterek, amelyek nehezen változtathatóak. Elsősorban ezen múlik, hogy a településkép szempontjából megfelelő lesz-e az épületünk. Gyakran felháborodást kelt az építtetőkben, hogy a helyi szabályozás részleteket is meghatároz. A tető anyagát és színét, a kerítés magasságát és a nyílászárók anyagát. Ha ezeket a részleteket jó érzékkel, egymással összhangban, és persze a szabályok mentén választjuk ki, akkor a kötöttségek nem állnak a szép épület megvalósításának útjába.

Tokaj (Fotó: Shutterstock)

– Ezek szerint érdemes a megérzéseinket is figyelembe venni a vásárláskor?
– Abszolút emocionális vonatkozása is van a dolognak.

A Balatonnál sok helyen jellemző vörös homokkövet például bontásból is megvásárolhatjuk. Felhasználhatjuk kerítéshez, támfalhoz, burkolathoz. A helyi, bontott anyag használata eszköz arra, hogy az új épületünk könnyebben megtalálja a gyökereit, s ezzel is illeszkedjen a környezetébe. Nem beszélve a fenntarthatóságról, amelyre a bontott építőanyag felhasználása az egyik legjobb példa.

– Milyen a jó balatoni nyaraló egy építész-tervező szerint?
– Régóta olyan szempontból figyelem a Balaton-part nyaralóépületeit, hogy azok nyaralók-e, vagy lakóházak. Mániákusan keresem azokat az építészeti megoldásokat, amelyekből árad a nyaraló-érzés. Nem azért megyünk hétvégén a nyaralóba, hogy az otthonival azonos életet éljünk, azonos kényelemmel. A nyaralóban kisebb az igény az elvonulásra. Az ott töltött családi hétvégéknek az együttlétről kell szólniuk. Ez a hely funkcionálisan különbözik a lakástól és a családi háztól.

Használjuk a nagy, nyitott tereket és a külső – belső terek laza kapcsolatát. Alakítsunk ki olyan teret és bútorzatot, amely segít kiszakadni a hétköznapi életünkből és hozzájárul, hogy a nyaralóban mások legyünk mint otthon.

Az Év Balatoni Lakóháza 2018. Dörgicse, Portushome
Tervező: Kovács D. Barna
Fotó forrása: epiteszforum.hu

– Az északi, vagy a déli part divatosabb jelenleg a nyaralót vásárolni szándékozók körében?
– Gyerekként a déli parton töltöttem a nyarakat. Élveztem a szabadságot, amelyet a sekély víz ad. Néhány évesen, felügyelet nélkül evezhettem kiscsónakkal, majd később biztonságban tanulhattam szörfözni, vitorlázni. A déli parti aranyhidak és az északi part hegyeinek látványa felejthetetlen élmény. Ez az igazi balatoni riviéra. Később egyre jobban kezdett érdekelni az északi part, a Balaton-felvidék. A történelmi települések számtalan rétege, a parti nádasok kiváló horgászhelyei és a környék feltörekvő gasztronómiája. Nem egyértelműen kijelenteni, hogy az egyik vagy másik part divatosabb, vagy értékesebb, mint a másik. Ebben az élesen kirajzolódó kettősségben épp az a jó, hogy mindenki megtalálja a számára megfelelőt.

– Milyen negatív példákkal találkozol a fent említett értékmegőrzés és a tájidegen építmények kapcsán?
– Rengeteg színvonalas, új épületet látok a Balaton körül, amely egy nívós, agglomerációs lakóparkban is megállná a helyét. A balatoni környezetbe azonban nem illeszkednek. Nem reflektálnak a Balatonra, a tájra.

Bármit vásárolunk vagy felújítunk, próbáljuk meg átérezni a hely szellemét.

Ne siessük el és próbáljuk ki a nyaralót, mielőtt felújítanánk. Gondolkodjunk hosszútávon. A felújítással minium egy nyarat, de akár egy évet is érdemes várni. Ezt követően tisztábban látunk majd.

Nyitókép: shutterstock